Für Eigentümer von nicht ständig genutzten Immobilien birgt der Winter erhebliche Risiken. So kann ein geplatztes Wasserrohr in einem leerstehenden Gebäude beispielsweise enorme Schäden verursachen, wenn es unbemerkt bleibt. In solchen Fällen kürzen Versicherer oft die Leistungen und berufen sich auf verletzte Pflichten des Versicherungsnehmers. Ein aktueller Beschluss des Oberlandesgerichts Brandenburg unterstreicht, wie streng diese Pflichten ausgelegt werden und was Sie tun müssen, um Ihren Versicherungsschutz nicht zu gefährden.
Die Kernpflicht: Regelmäßige Kontrolle zur Schadensvermeidung
Als Versicherungsnehmer hat man die vertragliche Nebenpflicht (Obliegenheit), Gefahren für das versicherte Eigentum so gering wie möglich zu halten. Bei leerstehenden Gebäuden in der kalten Jahreszeit bedeutet dies vor allem, Frostschäden an wasserführenden Anlagen zu verhindern. Im konkreten Fall stand das versicherte Haus in Spanien mehrere Monate lang unbeaufsichtigt leer. Die Heizung fiel aus, ein Rohr platzte und verursachte einen Wasserschaden von über 40.000 Euro.
Die Vorinstanz (Landgericht Neuruppin, Urteil vom 23. April 2025 – 6 O 192/24) hatte der Klägerin noch einen Teilanspruch in Höhe von 25 Prozent zugesprochen. Das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg (Urteil vom 11. Februar 2026 – 11 U 47/25) bewertete den Fall jedoch anders und lehnte einen Anspruch auf Versicherungsschutz aus der Wohngebäudepolice wegen des Wasserschadens vollständig ab. „Die Beklagte ist von der Verpflichtung zur Leistung frei, weil die Klägerin eine vor Eintritt des Versicherungsfalls zu erfüllende Obliegenheit – in außergewöhnlichem Maße – grob fahrlässig verletzt hat.“
Nach Ansicht des OLG Brandenburg kommt die grobe Fahrlässigkeit in diesem Fall sogar einem bedingten Vorsatz nahe (vergleiche dazu BGH, Urteil vom 02. Juni 2011 – IV ZR 225/10, r+s 2011, 376). Das Landgericht hatte dies für die Verbraucherin noch etwas milder beurteilt. „Die Schwere des Verschuldens der Klägerin rechtfertigt im Rahmen des § 28 VVG deshalb eine Leistungskürzung auf Null.“
Die verletzte vertragliche Obliegenheit
Im Urteil heißt es weiter: „Es kommt bei der hier relevanten Obliegenheit der genügenden Kontrolle der Heizung im Ergebnis nicht darauf an, ob das Gebäude genutzt oder bewohnt wurde. Im Winter ist jedes Gebäude zu beheizen und die Heizung genügend häufig zu kontrollieren.“
Denn: „Während der Frostperioden ist eine engmaschige Kontrolle des Funktionierens der Heizung angezeigt, um einen unerwarteten, aber jederzeit möglichen Ausfall der Heizung rechtzeitig festzustellen.“ Im vorliegenden Fall waren laut OLG Brandenburg halbwöchentliche Kontrollen erforderlich.
Hiergegen habe die Klägerin „in eklatanter Weise verstoßen“, da weder sie noch eine andere Person in einem Zeitraum von rund drei Wintermonaten die Räume betrat. Die Revision gegen diese Einzelfallentscheidung hat das OLG nicht zugelassen.
Die rechtliche Grundlage: § 28 VVG
Die rechtliche Grundlage für eine solche Kürzung ist § 28 Abs. 2 des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG). Demnach darf der Versicherer seine Leistung in einem der Schwere des Verschuldens entsprechenden Verhältnis kürzen, wenn der Versicherungsnehmer eine Obliegenheit grob fahrlässig verletzt. Bei grober Fahrlässigkeit sind Kürzungen zwischen 50 Prozent und – wie im vorliegenden Fall – 100 Prozent (also Leistungsfreiheit) möglich.
Drei Beispiele aus der Praxis:
- Fall 1: Unzureichende Kontrolle: Ein Eigentümer besitzt ein Ferienhaus, das er im Winter nicht nutzt. Er schaut nur alle acht bis zehn Tage nach dem Rechten. Während einer Kälteperiode fällt die Heizung aus. Ein Heizkörper platzt. Der Versicherer wird die Leistung wegen grober Fahrlässigkeit voraussichtlich um mindestens 75 Prozent kürzen, da die Kontrollfrequenz nach der Rechtsprechung des OLG Brandenburg bei Weitem nicht ausreicht.
- Fall 2: Sorgfältige Vorbereitung: Eine Eigentümerin lässt vor dem Winter alle wasserführenden Leitungen im ungenutzten Gebäude von einem Fachbetrieb fachmännisch entleeren. Sie bewahrt die Rechnung als Nachweis auf. Trotzdem kommt es durch Restwasser in einer Leitung zu einem Frostschaden. Hier hat die Versicherungsnehmerin ihre Hauptsicherungspflicht erfüllt. Eine Leistungskürzung ist unwahrscheinlich, da ihr kein (grobes) Verschulden vorzuwerfen ist.
- Fall 3: Beauftragte Nachbarin: Ein Versicherungsnehmer bittet seine Nachbarin, sein leerstehendes Haus alle zwei Tage zu kontrollieren, und gibt ihr eine schriftliche Checkliste. Die Nachbarin vergisst dies jedoch über eine Woche lang. Ein Schaden tritt ein. Die Fahrlässigkeit der Nachbarin wird dem Versicherungsnehmer zugerechnet. Allerdings könnte eine sorgfältige Auswahl und Instruktion der Hilfsperson dazu führen, dass das Verschulden des Versicherungsnehmers als weniger schwer eingestuft wird, was die Kürzungsquote reduzieren kann.
Konkrete Handlungsempfehlungen
Um im Schadensfall eine böse Überraschung zu vermeiden, sollten Sie zwingend folgende Schritte beachten:
- Versicherungsbedingungen prüfen: Sehen Sie in Ihrem Vertrag nach, ob es spezielle Klauseln zu den Themen „Leerstand“, „nicht genutzte Gebäude“ oder „Sicherheitsvorschriften“ gibt. Halten Sie diese penibel ein.
- Meldung an den Versicherer: Informieren Sie Ihren Versicherer proaktiv und nachweislich (zum Beispiel per E-Mail mit Lesebestätigung) über einen bevorstehenden, längeren Leerstand. Dies kann eine anzeigepflichtige Gefahrerhöhung nach § 23 VVG darstellen.
- Primäre Schutzmaßnahmen ergreifen:
- Heizen: Halten Sie die Heizung in allen Räumen auf einer ausreichenden Frostschutztemperatur. Eine reine „Frostschutzstellung“ am Thermostatventil ist oft nicht ausreichend, um das gesamte Rohrsystem zu schützen.
ODER - Entleeren: Die sicherste Methode ist es, sämtliche wasserführenden Anlagen und Installationen durch einen Fachbetrieb vollständig entleeren zu lassen und die Wasserzufuhr abzusperren.
- Heizen: Halten Sie die Heizung in allen Räumen auf einer ausreichenden Frostschutztemperatur. Eine reine „Frostschutzstellung“ am Thermostatventil ist oft nicht ausreichend, um das gesamte Rohrsystem zu schützen.
- Regelmäßige und dokumentierte Kontrollen: Wenn Sie sich für das Beheizen entscheiden, kontrollieren Sie das Gebäude in Frostperioden alle zwei bis drei Tage. Führen Sie ein einfaches Protokoll (Logbuch) mit Datum, Uhrzeit und Ergebnis der Kontrolle. Fotos mit dem Smartphone (inklusive Metadaten) können als zusätzlicher Beleg dienen.
Handeln Sie vorausschauend! Eine lückenlose Dokumentation Ihrer Vorsorgemaßnahmen ist der beste Schutz für Ihren Versicherungsschutz. Sollte Ihr Versicherer dennoch Leistungskürzungen vornehmen wollen, lassen Sie die Begründung anwaltlich prüfen. Oft sind Kürzungen überhöht oder gar nicht gerechtfertigt.
Beitragsbild: Chat GPT
Autor:
Rechtsanwalt Dr. Stefan Steinkühler
Rechtsanwalt Dr. Stefan Steinkühler steht der VSMA GmbH seit Mitte des Jahres 2020 als juristischer Berater bei haftungs- und versicherungsrechtlichen Themen zur Seite. Er verfügt über langjährige Erfahrungen in der Versicherungswirtschaft. Seine Tätigkeitsschwerpunkte liegen neben der Bearbeitung von Sach-/BU- und Produkthaftungsschäden vor allem Fälle im Bereich der D&O- und VSV-Versicherung sowie der dazugehörigen Managerhaftung.
